Wie die österreichische Immobilienkrise die Altersvorsorge erschüttert – und was bleibt

Österreichs Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren zu einem der dynamischsten und spekulativsten der Region geworden – doch die Folgen für die Altersvorsorge sind verheerend. Während die Preise für Wohnraum in Ballungsräumen wie Wien oder Graz um bis zu 50 Prozent seit 2015 gestiegen sind, bleibt die Kaufkraft für Rentner:innen oft auf dem Rückzug. Die Kombination aus steigenden Hypothekenzinsen, sinkenden Mietenersatzleistungen und einer wachsenden Zahl von Leerständen zeigt: Die Immobilie als klassisches Altersvorsorgeinstrument verliert an Attraktivität. Doch wie sieht die Zukunft aus? Und was können Politik und Privatpersonen tun, um sich zu schützen?

Der Markt: Wo die Spekulation auf Kosten der Altersvorsorge geht

Ein Blick auf die Zahlen macht die Situation deutlich: Laut Statistik Austria wurden 2022 rund 18.000 Wohnungen neu verkauft – ein Rekordwert. Doch während Investoren in Wien und Salzburg besonders profitieren, kämpfen ältere Hausbesitzer:innen mit hohen Belastungen. Die durchschnittliche Hypothekenrate für Eigentümer:innen liegt bei 3,2 %, doch bei Leerständen oder ungenutzten Zweitwohnungen steigen die Kosten auf bis zu 4,5 %. Besonders betroffen sind ältere Generationen, die oft keine Liquidität mehr haben, um ihre Immobilien zu modernisieren oder zu verkaufen. Die Folge: Viele verpachten ihre Häuser und verlieren damit den direkten Zugang zu ihrer Altersvorsorge.

Ein konkretes Beispiel: Das Haus in der Wiener Vorstadt, das 2005 für 350.000 Euro gekauft wurde, ist heute mit einer Hypothek von 280.000 Euro belastet – bei einer aktuellen Miete von nur noch 1.200 Euro pro Monat. Wer hier lebt, zahlt monatlich mehr als 1.000 Euro Zinsen, während die Mieteinnahmen kaum noch die Fixkosten decken. Die Folge: Viele Hausbesitzer:innen sehen sich gezwungen, in günstigeren Wohnungen umzuziehen – oft mit staatlichen Sozialleistungen.

• Seit 2015 stiegen die Immobilienpreise in Österreich um durchschnittlich 7 % pro Jahr – in Wien sogar um 9 %.
• Allein 2022 wurden 12.000 Wohnungen in Österreich als Leerstand gemeldet, davon 40 % in Wien.
• Die durchschnittliche Hypothekenbelastung für Eigentümer:innen liegt bei 3,2 %, bei Leerständen oder Zweitwohnungen bei 4,5 %.
• Seit 2018 sank die Zahl der selbstständigen Hausbesitzer:innen um 8 %, während die Zahl der Mieter:innen um 5 % stieg.
• Laut ÖBf (Österreichische Bundesforste) sind 30 % aller Zweitwohnungen in Österreich nicht genutzt und damit nicht für Altersvorsorge geeignet.

Die Politik: Wo Versprechen auf Realität treffen

Die österreichische Regierung hat in den letzten Jahren mehrere Maßnahmen ergriffen, um die Situation zu verbessern – doch die Effekte sind bisher bescheiden. Die „Wohnbauförderung 2020“ sollte die Kaufkraft stärken, doch viele Haushalte konnten sich die hohen Zinsen nicht leisten. Zudem bleibt die Diskussion um die „Altersvorsorge durch Eigentum“ umstritten: Während die SPÖ und die Grünen weiterhin auf eine Stärkung der Eigentumsförderung pochen, warnen Ökonomen wie Thomas Glasser vom WIFO vor einer Überhitzung des Marktes.

Ein wichtiger Schritt war die Einführung der „Mietpreisbremse“ 2011, die in Ballungsräumen die Mietenbegrenzung auf 30 % über den ortsüblichen Vergleichsmieten festlegte. Doch die Umsetzung war oft undurchsichtig, und viele Vermieter:innen umgingen die Regelung durch „Günstigmieten“ für junge Haushalte. Die Folge: Die Mietpreise stiegen weiter, während ältere Mieter:innen mit Fixkosten kämpften. Ein weiteres Problem ist die fehlende Transparenz bei Leerstandsstatistiken – viele Vermieter:innen melden ihre leerstehenden Objekte nicht, um Steuern zu sparen.

Die Lösung: Was bleibt – und wie man sich schützt

Für Privatpersonen gibt es keine einfache Lösung, doch einige Strategien können helfen: Wer eine Immobilie als Altersvorsorge nutzt, sollte auf eine stabile Wertsteigerung achten und nicht auf Spekulation setzen. Alternativ können Mieter:innen ihre Mietverträge auf „Altersmieten“ umstellen, um langfristig günstiger zu leben. Für Investoren ist es ratsam, in weniger spekulative Regionen wie Oberösterreich oder das Burgenland zu investieren, wo die Preise stabiler sind. Die Politik sollte zudem mehr Transparenz bei Leerständen schaffen und die Mietpreisbremse konsequenter umsetzen.

Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Die Familie Bauer in Graz hat ihr Haus 2010 für 400.000 Euro gekauft und seitdem stetig renoviert. Heute ist es mit 500.000 Euro bewertet – doch die monatlichen Kosten für Hypothek und Steuern liegen bei 2.500 Euro. Statt zu verkaufen, haben sie die Immobilie als Mietobjekt genutzt und erhalten damit eine stabile Einkommensquelle. Doch selbst diese Strategie ist nicht immer möglich: In Wien oder Salzburg ist der Markt so überhitzt, dass selbst erfahrene Eigentümer:innen kaum noch Gewinne machen.

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